桃園改套實戰

桃園改套實戰參訪

        今天有機會參加Jerry 老師所舉辦"桃園老公寓改套房參訪團", 這次參訪團行程首先由Jerry老師開場,介紹他接觸房地產的過程及說明房地產投資相關知識,後續由今天主講人志桓大大  講解 這次主角套房如何發掘及如何改套加值~~

    這次改套物件為近桃園火車站, 33年,五樓 22坪舊公寓 , 附近大多數為公寓,少數透天及大廈, 當初因緣際會 由仲介報了一間便宜的”apple”物件(底價低於行情) , 當時開價368,底價288, 當時 志桓 評估了五點後 決定下斡旋 , 最後成交價為247

以下五點

買屋物件分析:

1. 物件地點: 火車站 五分鐘,附近國中 國小=> 租屋需求大 (日後改套房比較好租)
2. 物件附近公寓行情=> 12~15W /P => 264~330 萬 => 預計買11w/p 以下,預計買市價八折
3. 銀行估價 : 310萬 => 銀行評估價值 => 288低於行情
4. 物件環境 => 中路,經國重劃區 => 增值空間大
5. 預估未來行情評估: 四套年收30萬,6% 反推=>500萬左右 =>成本抓到400以下 => 將近100以上 利潤

結論 => 可以出價 280萬以下, 就可以出斡旋

策略=>> 先從10 W/P 開始出價=> 最後 以247W 成交

聽說  屋主因台北有買預售屋,所以即將交屋,故需要交屋款,才急脫手

這樣算一算=> 247/310 =0.796 => 近市價八折 =>果然是好物件

接著…

才是重頭戲..

買了22坪五樓舊公寓=>

請設計師畫了好幾張圖=> 終於畫了一張覺得可行的圖

• 設計圖畫了四間套房,平均每間4.5坪=>包含陽台,洗衣機,沙發再加上基本配備=>預估每間改套家裝潢每間成本30萬=> 改套房費用=>四間120萬
• 房屋加改套裝潢=> 成本約 370萬
• 希望每間租金期望值能到7000元
• 若每間平均租7000=> 4間租金2.8萬=>年收33.6萬
• 扣除第四台 網路 修繕等=>預計年收31萬=>
• 每月現金流=>>2.8萬扣除本利攤12000元=>每月還有1.6萬
• 如果是用寬限期來還=> 每月現金流2.8-0.7 =>2.1,每月還有兩萬以上的現金流=> 這就是買改套或頭套的魅力
• 而以報酬率來算=> 31/370 =0.08~0.09間 相較市面上一般 四到五趴=>算高出許多=>很有競爭力

這改套預計工程時間3個月=>之後開始收租,兩年後賣掉年收33.6萬=>賣6%~7%=>> 那這間可以賣480~550萬左右

如果這樣算來,兩年後賣掉這間,將會有一百萬以上利潤…真的是太厲害了~~~

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