逢甲 三房舊公寓改套 評估

     

這間後續沒有在追蹤...  後來有消息說明這間屋子來歷不太正常(這個 你知道的  = = )... 如有興趣需要多多調查~

          






 逢 甲  三房舊公寓改套 評估

                8/8 原本是父親節, 後因大家時間關係,最後敲定 8/12 再回桃園慶祝~~

無意間有位朋友在群組相約要去看房,  因此我也就參加一同去看房~~

               今天要看的物件是位於西安街與 烈美街附近, 為 五樓公寓, 今天物件是3F 三房物件,

                 從外觀看, 這是一間36 年的老公寓, 權狀29.66, 室內27.13 坪,進入經過3F , 看里內房間配飾, 中間客廳, 大約6~10坪, 採光還可以, 其中看房間格局, 三間均有採光, 不過都沒有獨立廁所, 算是雅房,  廁所內部有 獨立洗衣機 及衛浴, 從採光 房間大小格局判別, 這間房子除了年紀大以外, 算是不錯的物件,
               詢問一下前屋主賣房的動機, 仲介說 屋主本來要買給家人住,不過家人不想住,所以賣掉, 買其他間, 這次屋主開價598 , 偷偷問了房仲一下, 屋主開出買了多少, 目前底價想拿多少?
仲介說了屋主當初買了500 , 目前底價550 , 詢問我朋友想開多少, 他可以幫忙跟屋主橋看看?
並從各方面說起這間屋的價值,

仲介說 這間三房 原價值500~600左右, 如果可以照樓上四樓 三房改套房的做法, 其中價值會提升,  他說樓上 四樓 五間 滿租, 每月現金流約3萬, 一年現金流約36萬,  一間改套約30萬,五間150萬, 買550 , 貸款7成=> 需拿頭期款185萬, 總資金需要335萬 => 假若 兩年後賣出 800萬, 加上兩
現金流有72萬=> 那兩年內就賺了172萬, 扣掉仲介費等,約賺130, 兩年報酬率 130/335 約38..% 報酬率..
不過後來我朋友沒有決定要買..

主要是原因歸咎... 這改套需要資金高, 且回收時間需要長, 買公寓成本加上改套金額就335萬金額卡太多, 加上 改套工班沒有認識的,雖然仲介說有熟的,但評估風險過高,所以就放棄了..

我私下想一想, 其實仲介很多話都說很好聽, 兩年現金流,72萬.. 不過改套裝修時間沒有算進去,一般改套都3~6個月, 且又不是全貸物件.. 所以資金卡太多, 半年內若工班沒完成,或是有缺失,都是一個問題, 加上 出租金額6000,
也算高單位價格, 其空屋率可能要抓一到兩個月, 這個也沒算到,所以怎麼思考, 還是不能馬上決定,建議我朋友從長思考,
ˊ
最後我朋友跟仲介想拿 土地謄本來.. 但仲介遲遲沒傳過來....一直希望我朋友出價...

最後我們希望仲介給我們 土地跟建物的 謄本 好給銀行估價 ,確認該物件銀行價值
再來看看附近出租套房的價格約多少? 來評估改套風險性~~


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